Как продать квартиру самостоятельно, без помощи риэлтора: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру самостоятельно, без помощи риэлтора: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Шаг 1. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита, то процесс покупки следует начинать именно с решения вопроса о возможности получения этого кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, просто не может адекватно оценивать свои возможности по покупке объекта.

Получение ипотечного кредита не требует столь глубокого изучения предмета, чем, например, юридическая проверка квартиры или заключение договора купли-продажи (о чём будет рассказано ниже).Cегодня сделки с ипотекой, выгодно проводить с привлечением агентства недвижимости, потому что они имеют преференции от банков, то есть клиент, пришедший с риэлтором, получает кредит по более низкой ставке, чем человек «с улицы». Разница в ставках обычно составляет от 0,25% до 1% годовых.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Оформление квартиры по ипотечной программе

Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.

Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:

1. Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
2. Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
3. Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
4. Получение одобрения заявки;
5. Предоставление заемщиком полного пакета документов;
6. Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.

Поиск подходящих предложений от владельцев квартир

Начать поиск квартиры можно, просмотрев объявления в газетах. Статистика показывает, что достаточно много владельцев помещений пользуется старыми способами доведения информации до потенциальных клиентов. Дополнительно рекомендуется ознакомиться с интернет-досками объявлений. На них можно оставить свои данные или найти подходящие предложения. На таких ресурсах обычно присутствуют именно владельцы квартир, а не посредники. Дополнительно существуют платные базы данных, в которых собрана информация о владельцах квартир, решивших реализовать помещение. Ресурсы могут позволить найти больше подходящих вариантов, однако потребуют дополнительных затрат. Потому принимать решение об использовании метода необходимо с учетом индивидуальных особенностей сложившейся ситуации.

Столкновение с мошенниками

Если человек хочет купить жилье в новостройке от собственника, проблем с поиском надежной организации обычно не возникает. Трудности могут возникнуть в случае решения самостоятельной покупки помещения на вторичном рынке. Здесь присутствует достаточно много аферистов. Дополнительно существует и ряд подводных камней, которые в обязательном порядке стоит принять во внимание.

Защитить покупателя от недобросовестного продавца, который ищет лиц, способных предложить ему за недвижимость как можно больше денежных средств, способен предварительный договор купли-продажи. Составляю его, стороны смогут обозначить цену квартиры, размер задатка и крайний срок составления документации. Дата выселения бывшего владельца также должна быть указана.

Перед тем, как заключить сделку, рекомендуется проверить документацию на юридическую чистоту. Покупатель должен выяснить законность основания продажи недвижимости. Если она отсутствует, сделка будет являться мошенничеством. Особое значение имеет факт присутствия ущемления прав несовершеннолетних. В этом случае соглашение может быть в судебном порядке признано недействительным.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо	Это плохо
Много фотографий. Есть фото подъезда и дома снаружи. Каждая комната снята с нескольких ракурсов. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.	Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор. Фотографий мало или нет совсем. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.

Шаг 7. Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Покупая жилье без риэлтора, человек принимает на себя все возможные юридические риски. Из положительных сторон можно назвать:

1. Экономия. До 3 % от стоимости жилья. С учетом средних цен – немалая сумма.
2. Психологическая свобода. Риэлтор – человек, заработок которого зависит от удачного результата сделки, что потом – его мало интересует. Задача посредника – найти, свести стороны, забрать деньги. При наличии у специалиста амбиций и мощного темперамента клиент просто может ощутить психологическое давление и сделать свой выбор без должного рассуждения. Но ведь после покупки он уже не может предъявлять к посреднику никаких претензий.
3. Личное взаимодействие с хозяевами. Посредник никогда не знает объект полностью. Обычно работа агентств заключается в получении теоретической информации, они смотрят и разбираются с тонкостями каждой квартиры. Механизм уже укоренился на рынке, и очень трудно его изменить. Когда вы обращаетесь к риэлтору, он подбирает жилье по вашим параметрам. Если есть невыгодные подводные камни (не противоречащих закону, но способных испортить жизнь покупателю), их просто замалчивают. При личном общении с продавцом есть возможность понять условия проживания, порядочность соседей и т. п.

Негативные стороны существуют. Работа с риэлтором – это реальная экономия времени. Ведь ваша задача – довериться и отдать впоследствии деньги на сделку и специалисту за помощь. И избежать здесь неприятностей можно при детальном описании своих пожеланий. То есть риэлтору необходимо дать такие правильные вводные:

• Место расположения жилья (особенности транспортной развязки, инфраструктуры, коммуникаций, наличия зеленой зоны и т. п.).
• Количество комнат, этажность, общая площадь, наличие дополнительных помещений, конфигурация санузла и пр. Чем подробнее будет описание, тем более точно специалист подберет вариант.
• Соседи (насколько они спокойные, интеллигентные и пр.). Если вы собираетесь жить в многоквартирном доме, на этот вопрос надо обращать внимание. Ведь соседи с уголовным прошлым, пьющие, со странным поведением – потенциальная угроза покупателю и его семье.
• Особенности подъезда, дома. Возраст, планировка, состояние подъезда: наличие 2-х или 1 выхода, аккуратность площадок, тип лифта, его работоспособность (при покупке квартиры на верхних этажах).
• Предполагаемый бюджет. Надо озвучить цифры специалисту, особенно в большом городе, где промежуток стоимости может быть объемным.
• Особенности юридического оформления. Кто будет заключать, у какого нотариуса (если есть пожелания у клиента). Если нет, обычно организационные вопросы берет на себя посредник.

Перед покупкой квартиры от застройщика и не только стоит проработать риски, взвесить все «за» и «против» того или иного варианта.

Показание намерений по сделке с использованием финансовых инструментов – нормальная практика современности. Определяется она статьями 380–381 (381.1. Обеспечительный платеж) Гражданского кодекса РФ. Есть две формы обозначения своих намерений при покупке квартиры:

• Аванс. Это платеж, который передается покупателю (уполномоченному лицу) с целью показания серьезности намерений покупателя и в счет будущей транзакции по сделке. Аванс является платежом без законной ответственности. Если сделка не состоялась, он возвращается в своем первоначальном размере, без штрафных санкций. Этот вариант удобен продавцу. Когда покупатель дает ему аванс, после появляются новые желающие купить квартиру, дающие больше, продавец просто отказывается от сделки с предыдущим покупателем, возвращая ему деньги.
• Задаток. Более серьезный обеспечительный платеж (предварительное подтверждение сделки). Оплачивается обычно сумма в 5–10 % от общей стоимости квартиры. Составляется предварительный договор задатка, который регулируется статьей 380 ГК РФ. Если от сделки отказывается покупатель, он не может забрать задаток (то есть данная сумма остается в возмещение принесенного ущерба продавцу). Если же инициатором расторжения взаимоотношений является продавец, он обязан возместить расходы покупателю и вернуть задаток в увеличенном размере.

Аванс – удобная форма демонстрации намерений для продавца, задаток – для покупателя. При выборе квартиры нужно обязательно делать обеспечительный платеж, потому перед оформлением отношений на бумаге необходимо взвесить все «за» и «против» каждой формы финансовой ответственности. Если сотрудничать с риэлтором, подобные задачи можно решить проще.

Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?

— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.

К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.

Похожие записи:

• Действенные и законные способы выселения родственника-алкоголика из квартиры
• Два способа узнать размер прибавки к пенсии после увольнения
• Как подтвердить смену фамилии?